Передача денег — это процесс, который обязательно нужно синхронизировать с переходом права собственности, иначе не исключены некоторые риски. Например, если деньги переданы продавцу до момента совершения сделки, а он под каким-то предлогом отказался ее заключать, покупатель оказывается в неприятном положении: деньги отдал, а квартиру не получил. Если расчеты производятся после сделки, рискует уже продавец.

Конечно, теоретически существует возможность привлечь недобросовестного партнера к ответственности и вернуть свои деньги через суд. Однако в нынешних российских условиях судебные разбирательства длятся очень долго и их исход непредсказуем. Не исключено, что не исполнившему свои обязательства участнику сделки просто нечего будет возвращать: в одном случае — деньги истрачены, в другом — квартира продана новому покупателю (поскольку этот приобретатель является добросовестным, отобрать у него недвижимость нельзя).

Единственное, что может в таких условиях суд, это обратить взыскание на имущество (при условии наличия такового) либо компенсировать долг ежемесячными отчислениями из зарплаты. При сопоставлении цен на недвижимость с легальными доходами большинства населения можно предположить, что процесс возвращения денег затянется надолго.

Итак, участникам сделки необходим посредник, которому они бы полностью доверяли. Получив подтверждение, что недвижимость перешла в руки покупателя, посредник передает деньги продавцу либо возвращает их стороне, приобретающей объект, если сделка по каким-то причинам не состоялась. В истории рынка известны периоды, когда в роли посредников выступали и риэлторы, и нотариусы, а иногда и криминальные структуры. Наиболее безопасная технология передачи денег — с использованием депозитной банковской ячейки — была найдена в начале 1990-х годов; она остается востребованной и сегодня.

Расчеты с использованием ячейки удобны и безопасны.

Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана. Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы (например, банкротство), содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна.

В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, а их на нашем рынке пока довольно много. При таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам, к суммам от продажи одной квартиры прибавляют доплаты, деньги делят (при разъездах) или складывают (при съездах). Технология позволяет провести любые подобные манипуляции — нужно лишь иметь в распоряжении достаточное количество ячеек.

И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Главный из имеющихся у данной технологии недостатков — зеркальное отражение последнего из вышеперечисленных достоинств. Ни в одном документе по аренде ячейки не фиксируется сумма закладываемых денежных средств. Поэтому при возникновении спора по оплате стоимости квартиры использование такого механизма может являться лишь косвенным доказательством подтверждения произведенных расчетов.

Второй минус — сотрудники банка не могут проверить, действительно ли продавец предоставил подлинный договор купли-продажи. Несмотря на то что в кредитном учреждении сверяются даты, фамилии, печати и тому подобное, в типовом трехстороннем договоре обязательно указывается, что банк не несет ответственность за подлинность документов. Тем не менее эксперты отмечают, что у кредитных организации, которые специализируются на предоставлении депозитных ячеек именно для договоров купли-продажи квартир и в связи с этим максимально усовершенствовавших технологию проверки, случаев подделки документов не наблюдалось.

Наконец, аренда ячейки предполагает оборот наличных средств, а это всегда связано с дополнительными расходами. Например, получатель ипотечного кредита обычно платит 1% за обналичивание — подобных трат в сделках можно избежать, выбрав другую форму расчетов.

Вместо передачи денег через ячейку можно воспользоваться банковскими переводами. Наиболее распространенная и удобная форма — аккредитив. Суть в том, что покупатель квартиры открывает счет и дает поручение перевести с него деньги на счет продавца при соблюдении определенных условий. Обычно это предъявление договора купли-продажи, то есть аккредитив является, по существу, такой же депозитной ячейкой, только в обороте нет наличных средств. Несомненные плюсы — сохранность денежных средств, легальность платежей и документальное подтверждение факта оплаты.

Впрочем, по оценкам ряда специалистов рынка недвижимости около 99 % сделок со вторичной недвижимостью сегодня проводятся через депозитную ячейку. Таким образом, для нашего рынка (по крайней мере, для экономсегмента) банковские переводы — пока экзотика. Они применяются в основном при наличии нестандартных условий приобретения, например в сделках с зарубежной недвижимостью, ведь возить наличность чемоданами через границу — дело хлопотное. Не менее 25 % сделок с использованием банковских переводов заключили в сегменте элитного жилья, так как этой недвижимостью распоряжаются не только самые состоятельные, но и наиболее информированные люди, быстрее других узнающие о новых возможностях.

Минувшей весной депозитные ячейки существенно потеснила не новая и прогрессивная форма расчетов, а примитивная передача наличных из рук в руки, как в памятные 90-е. Причем таким образом совершалось до 15-20 % сделок! В начале года на рынке был очень серьезный рост цен. Многие продавцы отказывались ждать месяц, поскольку деньги за это время существенно теряли в цене. Иногда продавцы даже пытались остановить регистрацию — считали, что продешевили. Покупателям, конечно, предварительный расчет не нравился, но многие вынужденно соглашались на условия противоположной стороны. К счастью, это явление, несомненно отбрасывающее наш рынок назад, сейчас сошло на нет — цены стабилизировались.

Можно предположить, что по мере обеления и повышения прозрачности рынка потребность в банковских ячейках будет постепенно снижаться. Однако процесс этот неспешный, с характерными для него периодами регресса — так что ячейкам у нас гарантирована долгая жизнь.